▲合生?霄云路8号
何谓豪宅？价格高就是豪宅？肯定不是。如果价格高就算豪宅，那北京恐怕遍地都是豪宅了。实际上，在高昂地价上盖出来的豪宅，只是价格土豪而已，不见得就是真豪宅，真顶豪，也可能是“伪豪宅”、“被豪宅”。
判断一个楼盘或者社区是不是豪宅，业内人士认为，最起码应该具备六大要素：
一、不可复制的优越地段。该地段必须掌握了不可再生的稀缺资源或配套的独特性。
二、具有鲜明的建筑特色，典藏级的建筑风格。奢豪是豪宅必备条件之一，但不是充分条件。
三、开发商团队必须有豪宅开发资质。开发豪宅显然不仅仅是拼的土豪和有钱，更重要的是对豪宅产品和高端人群的理解。
四、完善的物业管理和服务。作为豪宅，房子本身占一部分，但很大程度上是居者的一种体验和感受必须是尊贵的身份象征。
五、同质化、高素质圈层人群。如果是不纯粹的居住群体，也就无从谈论是否豪宅，高素质圈层的社区氛围才能与豪宅相匹配。
六、具备历史、文化的质感和底蕴。其实，豪宅的精华全在那一抹文化底蕴和传承。
在决策君看来，如果上述六大要素、六把尺子均具备且完美，就算是顶级豪宅了。而在六大因素之中，决策君尤为看重的是同质化、高素质圈层人群。用时下最寻常的话说，就是豪宅的纯粹性。
地段、建筑、历史文化底蕴，这些豪宅的必备因素，某种意义上说，一旦建成，铁钉钉木，也就定型了，是房产价值基本确定的因素；物业管理，也是可控。但凡是确定、可控的因素，决策君以为，一定意义上讲，都是可以用价格来度量的。 六大因素之中，唯有圈层或者纯粹性，无价。
▲合生?霄云路8号实景图
何谓圈层？说起来似乎很玄乎，但是其实不过是源于“物以类聚、人以群分”的社会学定律。简单地说，就是具有相同社会经济地位、相近爱好和品位的人聚集在一起，形成的一种“亚文化圈”。
一个听得耳膜起茧的案例是“孟母三迁”。孟子生有淑质，幼被慈母三迁之教。最后徙居学宫之旁。及孟子长，学六艺，卒成大儒之名。学宫，实际上就是孟母要为儿子寻找的居住圈层。
往通俗里说，冯小刚的电影中曾这么调侃圈层——“周围的邻居不是开宝马就是开奔驰，你要是开一日本车呀，你都不好意思跟人家打招呼”。话虽有点物质，但这确也是现实。
对于顶级豪宅而言，圈层的纯粹性就显得更不可或缺了。
同一圈层，带来身份的认同感。顶级豪宅是高端社会阶层的标识体系之一。这种标识，不仅仅是由顶级硬件带来，也由社区顶级人群带来。
同一圈层，带来身心的安全感。富豪择居顶豪，固然是由于楼盘内有许多像恒温游泳池、高端会所等的高端配套，符合其生活需要，更因为住在这些楼盘内，身家矜贵的富豪们更有安全感。高端楼盘安保软、硬件设施完善，而且，居住的也是同一圈层的人士，自然就少了一份谁可能会觊觎谁的担心。
同一圈层，带来无可估量的社交价值。高端圈层人士，非富即贵，免不了有商业合作、资源合作。对于层峰人士而言，这种社交价值甚至要远远高于房产本身的经济价值。
两年前，《胡润百富》创刊人胡润就这样说：“十年前，富豪们买楼时，更多的是关注地段和开发商的品牌，而如今，地段所占的因素明显弱化了，圈层所占的因素明显强化了。”
更不用说，在已经遍地“豪宅”的两年后的帝都今天了。高端圈层成长的速度恐怕要远远慢于豪宅增加的速度，因此，无疑高端圈层比豪宅更稀缺。
因此，圈层的纯粹性可以说是顶级豪宅的第一要素。用一句似乎有点极端的话形容，“顶豪不纯粹，如同大杂院”，是也欤？！话虽有点夸张，但说明纯粹之于顶豪的意义。
可是，一眼看遍帝都豪宅，真正能匹配“纯粹性”的顶级豪宅的又有几个盘呢？
一方面，2012年，北京市发布的《关于贯彻国务院办公厅保障性安居工程建设和管理之道意见的实施意见》指出，未来将适度加强配建比例，普通商品住宅用地中配建保障性住房比例一般不低于30%。“楚王好细腰，宫中多饿死”，在这种硬性政策”指导“下，开发商高价买来的面粉，一半甚至一大半都用来包饺子，剩下的必须做成高价蛋糕才能有的赚。因此，大量地块的普通新房被迫豪宅化。实际上，近年来，多个豪宅地块都包含了需配建的保障房面积。目前，顶豪市场热点项目，如泰禾·西府大院、保利首开·天誉、懋源·璟岳、首创·天阅西山等，之前出让地块均包含保障房产品。
另一方面，由于房价快速攀升，出于对去化速度和销售周期的考虑，一些所谓豪宅更是选择增加了低总价的中小户型，以加速资金回流，比如华润开发、即将推出的昆仑域，主打户型为四居室145-158平米、五居室185平米，面积如此局促，纵然镶金佩玉，显然也难以匹配顶豪之谓。还有一类项目，则是大户型与100多平的低总价改善型产品夹杂。无论如何，这种机会主义的态度，绝非打造顶豪的真心。从社区品质来说，难言高端社区应有的纯粹性；从客户圈层来说，不同购买实力客群混居，难免影响各自的生活居住感受。而这一点，往往只有居住之后，才会感同身受、刻骨铭心。
总之，举目四望帝都顶豪，出于土地政策的限制和资金要素的各种考虑，事实上目前能够以完全纯粹大户型产品“示人”的，确实少之又少，更不用说用顶级豪宅的其它五把尺子去量一量了。
千淘万漉虽辛苦，吹尽狂沙始到金。决策君推荐帝都顶级豪宅是霄云路8号，亦主因圈层的纯粹性。
壹、最国际化的涉外圈层
合生?霄云路8号，地处北京市朝阳区麦子店、东北四环、霄云路和亮马桥路所合围的区域，北京第三使馆区的核心位置，为丽都、燕莎两大商圈所包围，南临北京传统的国贸商圈，北望新兴的亚奥商圈。
▲合生?霄云路8号区位交通图
可以说项目处于北京燕莎商圈、国贸商圈、亚奥商圈金三角地段。
燕莎商圈是北京较早形成的涉外商圈之一。北京的第一批四星级、五星级酒店有多家坐落于燕莎商圈内，这里已经形成了浓厚的涉外氛围，伴随涉外酒店及使馆区建造出现了许多高档写字楼、公寓、娱乐场所等。
北京最早的涉外公寓群——朝阳公园高档公寓群，以及北京首批涉外别墅均布局于此。
经过多年的发展，燕莎与朝阳公园版块已成为北京涉外氛围最浓的区域。
贰、皇家贵族质感社区圈层
驱车从繁华的燕莎使馆区驶入合生?霄云路8号后，你会突然觉得经由车水马龙的俗世穿越到了世外桃源。因为不同于一般毗邻公园的豪宅地产项目，合生?霄云路8号相当于直接建造在公园里。
项目中40万平米，10万株原生树是北京最早的一批绿化带，与南边的朝阳公园森林同时种下。合生创展拿下地块之后，森林原地不动，依地建起霄云路8号。即便是在郊区的别墅项目里，这样大尺度的原生林已是罕见。而在北京市区繁华地段出现这样尺度的自然城市森林，只能说是一个奇迹。
▲合生?霄云路8号景观
一位京城豪宅营销总监在参观后用一句“高处俯瞰密不透风，林中却疏可跑马”来形容霄云路8号的原生态森林，这是对园林品质的最高评价。不同于后天种植的草坪、灌木林，原生态森林具有的造氧、防尘、减噪、杀菌等诸多功能，一般园林只能望其项背。
在原生林的基础上，霄云路8号同时设计规划了近5万平方米的圆明园主题园林景观和高尔夫主主题景观。将万园之园圆明园的18个主题景观如：大水法、十二生肖兽首、海晏堂、归鸟水法、竹林下沉庭院等微缩重现于小区景观中，彰显历史价值和皇家风范。
▲合生?霄云路8号社区内景
为了给顶级富豪们呈现皇家贵族质感，项目斥资400万元于北侧4000平米的广场建造象征欧洲皇家的雕塑群——萨莫德拉克的胜利女神，配合9匹骏马，展现出一种大气、辉煌的英勇气质。
东侧入口处立有传统的7檐中式皇家牌楼。在中国古代除了皇宫门庭是9檐牌楼外，只有王侯将相的门庭才能是7檐牌楼，而到现代的北京目前只有两处有7檐牌楼：颐和园和贵宾楼。也就是说，合生?霄云路8号是北京乃至中国唯一一处拥有皇家7檐牌楼的住宅项目。
▲合生?霄云路8号中式皇家牌楼
作为南方开发商，合生创展老板朱孟依十分注重住宅风水。项目规划形制呈钱袋子模样，为业主积累财富。整个园区的水系带布局环绕居所，不仅造就了蜿蜒曲折的海岸线景观，还增强庭院的围合性，更加宜居。同时，有水的地方就会有财，这也是合生创展对于业主的的祝福。
合生?霄云路8号，作为市区繁华地段的顶级豪宅，拥有1.12的别墅级容积率，80%的绿化率，绿化面积高达40万平米。饱览南侧朝阳公园、北侧太阳宫公园和东侧丽都花鸟园美景，三园共赏。这样出可运筹帷幄，入则从容避世的生活，也只有中国最顶层的层峰人士才可拥有。
叁、三大国际化社交圈层会所
对于高端项目而言，会所档次最能反映项目档次，本案分别设计了分别是泛会所、运动会所和企业会所，这也是项目的亮点之一。
泛会所只为小区业主提供免费服务，不对外开放经营。位于D5楼栋一层和地下一层，建筑面积为2000平米。会所一层有红酒吧、咖啡吧、会客等候区、阅览室、卡通影视、儿童游乐房等。地下一层有私家酒窖、收藏室、佣人宾馆、多功能厅、斯诺克、客服中心、商务中心、洗衣店、便利店等。
企业会所（华府会）位于小区西面绿荫丛中14500平米的企业会所，采用中国古代四合院式围合建筑，地上地下各2层。会所2层以客房为主，8间高级房、6间观景房、2套豪华商务套房、1套豪华观景总统房，共计17间。
会所一层设计了中西餐厅、宴会厅、普洱茶吧、雪茄房、露天咖啡吧、贵宾室和会议室。地下一、二层用温泉泳池、SPA、桑拿、健身房、酒窖、酒吧、KTV、电影院等。为您提供一个更高端的商务社交平台。
位于项目D5号楼顶层的空中四合院会所，近900平方米，作为北京唯一最高的空中四合院会所，中式建筑风格秉承皇家风范。会所分为两层，有私家泳池、spa、宴会厅、总统套房1间，1间客房，麻将室、私人会客厅等，为客户及业主提供私密尊享的豪宅配套服务。
▲合生?霄云路8号空中四合院会所
三大会所为您提供多重国际化社交空间和休闲空间，满足客户不同需求，让住户和家人不出园区便可享受到需要的生活方式。
14500㎡的亚洲顶级商务会所、25000㎡的运动会所及2000㎡的泛会所三大会所，勾勒一个宽广的时代舞台，接纳中国层峰家庭在合生?霄云路8号的荣聚。
而千余套450㎡、520㎡的均质平层大宅，及36席聚私人宅邸及会所功能为一身的千平米中式空中四合院，则是整个社区圈层高端、纯粹性的终极保证。
▲合生?霄云路8号室内实景图
如今，大户型已经是北京楼市的稀罕物。数据显示，目前五环内300-400㎡户型仅剩556套可售库存，400㎡以上户型仅余728套。而优质地段的大户型住宅产品成为真正意义上的奢侈品。
▲合生?霄云路8号520平方米户型图
▲合生?霄云路8号450平方米户型图
购买顶级豪宅，圈层比地段更重要。而霄云路8号，圈层、地段同样稀缺。
也许，只有这样的豪宅，方可在"豪宅"之前匹配”顶级“桂冠。
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