你好，投资性房地产不能用成本法评估，成本法主要用于没有经济收益或没有潜在收益的房地产，如学校、图书馆、体育馆等，而投资性房地产主要用收益法、比较法评估。
对投资性房地产进行评估主要采用市场法和收益法，运用市场法评估时，应当收集足够的同类或者类似房地产的交易案例，并对所收集的信息及其来源进行分析。
投资性房地产公允价值计量必须用收益法评估。收益法，也称收益资本化法、收益还原法。是房地产评估中常用的方法之一。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加。
应采用市场租金。企业的经营政策不符合市场正常规律。如企业一直在采用低租金经营，租金水平明显低于市场租金，虽然尚未签定租赁协议，但企业坚持认为未来经营仍会延续低价，做出比较低的收入预测。
1、房地产投资分析方法－总租金乘数法 公式：总租金乘数＝投资价值／第一年潜在租金收入 投资者可将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。
2、这里有介绍房地产投资分析的三种方法，可以比较科学地计算出投资买房的收益率，消费者不妨试试。
3、市场趋势：了解当地房地产市场的趋势和预测，以便做出明智的投资决策。 财务状况：确保自己有足够的资金来购买房产，并且能够承担贷款和其他相关费用。 房产质量：购买高质量的房产可以确保其价值的稳定和增长。
4、一）做好房地产开发企业的市场定位房地产开发企业的投资战略必须以企业的总体经营战略为基础，来研究企业的市场定位。
5、根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不用方式筹措资金，保证项目的正常运行。7）财务评价。
6、房地产投资项目或者是开发项目可行性研究适用的领域房地产开发项目可以用于房地产政策的应用。
选取的可比实例应符合4个方面的要求：估价对象的类似房地产；交易类型与估价目的的吻合；成交日期与估价时点接近；成交价格是正常价格或可修正为正常价格。
二）路线价法的理论依据 路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。（三）路线价法适用的估价对象和条件 路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。
在房地产估价中一般将建筑物作广义理解，对建筑物的定义是：人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。
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