上海楼市有待复苏，10月二手房成交量1.3万套

　　在如愿迎来“金九”后，上海楼市“银十”似乎失约了。

　　以新房为例，上海链家研究院的监控数据显示，10月份上海全市共成交新建商品房4721套，环比下降58%，同比下降7%；成交金额408亿元，环比下降31%，同比增长15%。

　　从成交价格来看，则有所上扬。数据显示，10月份上海新房成交套均总价863万元/套，环比增长63%，同比增长24%；成交均价72550元/平,环比增长47%，同比增长20%。

　　上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为，这是由于10月供应量回落，所以成交环比出现下滑。受供应结构影响，成交中高均价、高总价房源占比增加。此外，10月份内中环间成交占比增加。

　　供应方面，上海10月份新增供应金额601亿，环比下降18%，同比增长56%；新增供应7513套，环比下降27%，同比增长3%。

　　从成交区域来看， 10月份外郊环间成交2266套，占全市总成交量的48%；内中环间成交占比21%，出现明显增长。2023年前10月，外郊环间成交占比51%，较去年增加了4个百分点，郊环以外减少了7个百分点。

　　10月份中高端项目继续成为成交前十榜单上重要构成部分，尤其是单价10万元以上的高价房项目，榜单中有5个单价10万元项目，比9月份多1个，较为典型的是徐汇的“汇樾庭”和“玖珑庭”。此外，关注度颇高的静安天悦、前滩百合园也已售罄。

　　整体成交数据下行，但也不乏迎来“银十”的房企。一名房企人士告诉界面新闻，从新房项目销售来看，上海的成交基本达到预期。“但10月份复苏一般，只能说没有那么差了。”

　　二手房成交同样不乐观。“行业都哭了，虽然是在预期范围内。”一位负责二手房交易的业内人士表示，今年10月上海二手纯住宅成交总套数才13242套，但去年10月都是16473套，高于二手房成交1.5万套的荣枯线。

　　一名二手房中介门店店长也告诉界面新闻，10月份上海二手房市场很一般，所在门店的成交也很差，“经济环境不好，购房信心还是没起来。”

　　而且，在这期间以价换量的情况较多。以徐汇龙华板块附近一套房源为例，今年8月中旬挂牌价格650万元，9、10月6次调价，现挂牌价529万元，总降价幅度100多万元。

　　这在部分二手房中介销售人士眼中属于市场正趋向稳定。“前几年疯涨的泡沫基本已经去得差不多，现在成交价格和成交量也稳定下来了。”

　　据网上房地产官网显示，10月份上海二手房成交量共计约15084套，其中纯住宅按照9成的比例来算，约1.35万套，几乎是跌回到8月的成交水平。

　　业内人士认为，10月的黄金小长假导致开局低迷，10月1-6日的日成交量在200套之内，对交易量有一定影响。而且在挂牌量持续增加的情况下，成交活跃度并不算高。

　　据网上房地产挂牌数据显示，今年10月二手挂牌量最高的时候，超过43万套（包括重叠房源）。链家内网挂牌总量也是一路呈上升趋势，10月下旬的挂牌量保持在16.3万套以上。

　　同策研究院研究总监宋红卫向界面新闻指出，10月份二手住宅成交量1.3万套左右，环比9月份下滑15个百分点左右。“认房不认贷政策的出台，很多置换性的需求尤其是首套置换需求增加，导致挂牌量大幅上涨，给二手房造成较大的压力。”

　　此外，部分笋盘带动预期下行，目前可以看到核心区域的豪宅项目开始大幅降价，原来静安单价10万左右的小区，当前有8万左右的挂牌价。购房者预期也在下行，也就是说目前成交的都是低于挂牌价的“准笋盘”项目，部分房东不忍心大幅折价，也有双方博弈的影响。

　　宋红卫认为，从楼市的前导性指标来看，目前仍然存在下行的压力，预计四季度二手房市场仍然较为低迷。

　　值得一提的是，业内对于政策的预期也开始走低。“一是上海出政策的力度不会很大，而且出来的意义也不是特别大。”

　　10月24日，上海只对金山区出台了“定向松绑”政策，在同时符合单位条件、个人条件以及工作年限条件的非本市户籍人才，按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税3年及以上、且在本市无住房的，可购买1套住房，且购房资格由居民家庭调整为个人。

　　镜鉴咨询创始人张宏伟认为，金山区为上海远郊区域，现处于市场下行调整周期，基本上还是一个封闭型的房地产市场，客户主要是区域内消化，很难有市区客户外溢过去。此番定向宽松限购，主要目的还是为了金山楼市去库存。

　　10月28日，上海人大通过决定，赋予青浦、嘉定、松江、奉贤、南汇等五个新城更大的发展自主权。基于此，相关业内人士猜测，上海的五个新城正处于功能提升的关键时期，楼市政策后续可能继续优化。